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[新闻] 会昌网景应邀参加关于出台会昌县农村房屋“两个制度”的新闻发布会

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发表于 2017-8-9 01:21:46 |显示全部楼层
本帖最后由 £$℃¤ 于 2017-8-9 08:40 编辑
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勇于改革探索新路 打造全国试点“会昌模式”
, u6 Q2 e: b& Q! X' d4 e) `——我县召开新闻发布会发布出台“两个制度”$ o- j1 t  @; Q) g% a
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( @. r9 ^) J% p9 Q2 P       8月7日下午,会昌县委、县政府在县行政中心一楼视频会议室召开关于发布出台《会昌县农村房屋不动产权抵押与转让暂行办法》《会昌县抵押农房司法处置暂行规定》(以下简称“两个制度”)的新闻发布会。县委办、县委宣传部、县法院、县国土局、人民银行会昌支行、会昌农商银行等单位负责人出席发布会。& [" ?  D+ j$ L9 Y
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7 E: q3 Z4 c8 R9 q! F. ]: x( E7 _       会上,人民银行会昌支行负责人通报了我县推进农民住房财产权抵押贷款试点工作进展情况。会议邀请了县委报道组、会昌电视台、会昌手机报、《清平乐会昌》周报、中国会昌微信公众号、江西会昌网、会昌党务公开网、会昌县人民政府网、会昌网景等媒体,采取一问一答的形式对“两个制度”出台实施的特点、目的、意义、下一步工作打算,以及老百姓关心的农村房屋抵押、交易流转、司法处置以及贷款金额等一系列焦点问题进行了提问,人民银行会昌支行、县国土局、县法院、会昌农商银行负责人现场进行了详细明确的解答。7 X* [) i+ s8 K2 o" O
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       据了解,为深化农村金融改革创新,有效盘活农村“沉睡”资产,我县于2014年初率先开展农民住房财产权抵押贷款试点,并于2015年12月被列入全国59个试点县之一。到2017年7月末,农房抵押贷款业务覆盖全县所有乡镇,承贷银行机构5家;累计发放贷款2500笔3.56亿元,贷款农户达到1516户;贷款余额1.76亿元,占全省3个农房抵押贷款试点县贷款余额的86%,试点成效显著。但随着试点工作的持续推进和贷款规模的不断扩大,不良贷款也有上升趋势,甚至存在个别恶意拖欠现象,成为试点工作纵深推进的瓶颈。为此,县委县政府按照全国试点工作部署和任务要求,审时度势,加大改革力度,在充分调研和论证的基础上,出台了《会昌县农村房屋不动产权抵押与转让暂行办法》和《会昌县抵押农房司法处置暂行规定》,以有效解决承贷银行在处置不良资产、维护金融债权过程中抵押物处置和交易流转难题,同时有效维护农民合法财产权益和基本居住权益。
( a7 W6 ~" E5 v, m) A& I       “两个制度”的发布出台,是我县在全国人大常委会授权、国务院指导意见政策框架内,作为全国试点县在配套政策措施上的重大突破,是我县试点工作配套政策的重要组成部分,也是县委、县政府集思广益,长远谋划的一项改革举措,既遵循了中央深化农村改革精神,又坚持了“土地公有制性质不变,坚守耕地红线不突破,保障农民利益不受损”三条底线,为促动农村房屋不动产权抵押工作指明了方向。据悉,《会昌县农村房屋不动产权抵押与转让暂行办法》具有五个特点:一是农村住房不动产权的正常转让目前仅限于本集体经济组织内流转;二是出现不良抵押贷款的,司法机关依法处置抵押的农村房屋时,可采取拍卖、变卖或抵债等方式处置,农村住房所属的集体经济组织及其成员享有优先购买权,意味着集体经济组织外成员也可参加竞买。三是司法处置中,未经有批准权部门批准,不得改变农村宅基地性质。四是规定了农村村民的房屋产权流转或抵押人的农村房屋被司法处置后,不得再申请宅基地。五是农村宅基地上无建筑物的不能单独进行抵押贷款。(曾心楚)
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新闻发布会中具体说了什么,让我们共同来了解下!; D/ n0 m& U% i0 ^$ J# o1 n
一、请问两个制度出台有何目的和意义?* t3 `2 a1 z7 x2 w3 e
  答:2015年底我县开展农民住房财产财抵押贷款试点工作以来,尽管试点工作进展整体顺利,但却并非一帆风顺,特别是随着试点工作的推进,贷款逾期不断出现,而银行却面临着抵押物处置难的问题,严重影响了银行开办此类业务的积极性。而这背后的原因却是农民住房财产权交易流转和抵押物处置等制度的缺失!对此,县委县政府以极大的勇气和担当,决心突破现有障碍,完善相关制度。因为制度的突破才是决定农房抵押贷款试点工作做深、走得更远及改革成败的关键和破题点。为补齐这一制度短板,维护金融债权,提高我县银行业金融机构参与农房抵押贷款业务的积极性,全面完成试点工作任务,县法院、国土等部门在借鉴温州等地成功经验的基础上,结合我县实际出台了这两个重要制度。+ E: U2 W) e, w3 _
二、请问《会昌县农村房屋不动产权抵押与转让暂行办法》有哪些特点?) J8 C; r# L1 Y. ~- N
  答:《会昌县农村房屋不动产权抵押与转让暂行办法》是县委、县政府集思广益,长远谋划的一项改革举措,既遵循了中央深化农村改革精神,又坚持了“土地公有制性质不变,坚守耕地红线不突破,保障农民利益不受损”三条底线,又还借鉴了浙江省温州市等一些地方的经验做法,为促动农村房屋不动产权抵押工作指明了方向,具有五个特点:一是农村住房不动产权的正常转让目前仅限于本集体经济组织内流转;二是出现不良抵押贷款的,司法机关依法处置抵押的农村房屋时,可采取拍卖、变卖或抵债等方式处置,农村住房所属的集体经济组织及其成员享有优先购买权,意味着集体经济组织外成员也可参加竞买。三是司法处置中,未经有批准权部门批准,不得改变农村宅基地性质。四是规定了农村村民的房屋产权流转或抵押人的农村房屋被司法处置后,不得再申请宅基地。五是农村宅基地上无建筑物的不能单独进行抵押贷款。: e$ ?  U! X- {3 c0 b
三、请问《会昌县农村房屋不动产权抵押与转让暂行办法》出台后,是否就意味着农村房屋可以自由交易流转了呢?/ Z3 j& v. a& Y; ~
  答:其实不是的,根据我国现行的法律法规的规定,农村宅基地使用权的享有是与集体经济组织成员的资格联系在一起的,在一定程度上具有福利性质和社会保障的功能,对其交易流转仍然是限制的。根据全国人大常委会授权和国务院批准,我县开展了农村住房财产权抵押贷款试点工作,为进一步深化改革,我县出台了《会昌县农村房屋不动产权抵押与转让暂行办法》,《暂行办法》规定,农村住房不动产权的转让目前仅限于本集体经济组织内流转及司法处置后的产权转移行为。因此,我县对农村宅基地管理的政策是不变的,严禁非法买卖宅基地,也就是说没有经过司法处置的农村房屋产权,私下买卖宅基地是非法的。, R: t7 s8 K4 Z3 O$ P8 @" R
四、请问农村房屋都可以抵押吗?4 q% Q5 Z0 O1 `8 l$ N
  答:根据《暂行办法》的规定,用于抵押贷款的房屋应持有合法取得的《不动产权证书》或《集体土地使用权证》和《房屋所有权证》。下列农村房屋不得设定抵押:(一)权属不清的;(二)未取得《不动产权证书》或《集体土地使用证》和《房屋所有权证》的;(四)被依法列入国家、省、县重点项目征地拆迁范围内的;(五)属于农村公益事业及公共设施性质的;(六)依法被查封或者受其他形式限制的;(七)其他不得设定抵押的农村房屋。
' h5 S7 F) U/ g# l2 N' B五、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》均有农民的宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押的规定,在农房上设置抵押贷款,按照物权法的规定,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。县委、县政府出台的《会昌县抵押农房司法处置暂行规定》规定法院可以用拍卖、变卖或抵债等司法处置的方式处置抵押的农房,是否违反了物权法、担保法关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的相关禁止性规定?
. f3 C' [7 S: K  答:县委政府当然不能违法,县委政府和法院还应成为知法、守法、护法的表率。我们知道农村问题一直是国家关注的重大问题,可以说农村的改革发展会直接影响到我国的现代化发展进程。为了落实农村土地的用益物权,赋予农民更多财产权利,深化农村金融改革创新,有效盘活农村资源、资金、资产,为稳步推进农村土地制度改革提供经验和模式,2015年第十二届全国人民代表大会常务委员会第十八次会议决定:授权国务院在天津市蓟县等 59个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国担保法》关于集体所有的宅基地使用权不得抵押的规定。也就是说,在试点县市区范围内,集体所有的宅基地使用权抵押有效。在这59个农民住房财产权抵押贷款试点县市区中,就包含了江西的三个试点县:会昌县、余江县和婺源县。因此,我县出台的抵押农房司法处置暂行规定,没有违法,而是在全国人大常委会授权下的一次改革尝试。/ q& M( i, o$ `8 _& [" K
六、处置暂行规定第三条设置了优先购买权。它是这样规定的:“对进入执行程序的农房在不改变房屋的农村集体建设用地、宅基地性质的前提下,法院可采取拍卖、变卖或抵债等处置方式,被执行人所在本集体经济组织及其成员在同等条件下有优先购买权”,这个优先权意味着什么?
/ i( a* K: }4 k% q, V6 Y9 F  答:据我了解截止至2017年5月,我县各银行机构已累计发放农房抵押贷款2100笔约2 .9亿元,有效盘活了农村“沉睡”的资产,激发了农村经济发展活力:另一方面,由于种种原因,不良贷款也时有发生,如果不能及时有效地处置抵押农房,使银行的抵押物权得到实现,防控金融风险,银行就没有放贷的积极性,这项惠及广大农民的改革就可能搁浅、夭折。怎么快速、有效地处置抵押农房就成了是否能促进这项改革深入发展的关键。如果买受人局限于同一集体经济组织的成员内部,由于是同村的父老乡亲,不是沾亲带故也是低头不见抬头见的近邻,买受人有顾忌,不敢买、怕买,最终导致银行的债权难于实现。为此,我们借鉴了浙江的经验做法,规定任何人都可以买受,被执行人所在本集体经济组织及其成员在同等条件下才有优先权,这样就扩大了农民住房产权流转的范围,更好地保障银行债权的实现。, T6 O; Y8 b% i; ?
七、如果被执行人仅有的一处住房被处置后,是否意味着被执行人及其家属就将流离失所,无家可归?1 c- `3 @8 l# H' |2 M4 W3 J8 g
  答:欠债还钱是一个不需要法官就连普通老百姓都明白的普遍道理。被执行人唯一的房子被法院处置后,被执行人怎么办?如果让其流落街头,势必给社会增加不稳定因素。一个成熟的社会绝不能适用丛林规则,任由处境困难的成员自生自灭。对此问题县委县政府高度重视,提出明确要求:我们的社会既要讲公平正义,也要讲人性、讲关爱!本着这个原则,在这个暂行规定第十四条特别规定,对被执行人仅有的一处住房被处置后,按贫困户保障房安置标准安排到保障房居住,使其居有定所,这样就解除了后顾之忧,消除了隐患。这充分体现了政府的职责和担当,体现了司法的人文关怀。3 O/ F5 d, V' U/ ?
八、请问会昌农商银行在发放农民住房财产权抵押贷款过程中对于贷款金额是如何确定的?5 m6 y' T" X( g
  答:这个问题问的很好。这是我们广大基层干部和农民朋友普遍关心的问题。说句实在话,对于这个问题不少基层干部和客户理解上存在一定的偏差,以房屋评估价值的60%来反算贷款金额,简单的认为我的房屋价值抵得多少钱就可以相应地折算贷多少款。我们在确定贷款金额时,是根据客户贷款项目的资金缺口、贷款期限和还款来源来综合确定的。举个简单的例子来说吧,如某个客户因投资某个项目共需投入50万元,其自有资金有20万元,需贷款30万元,期限3年,想以其评估价值50万元的房屋作抵押,经过我们调查后发现,他这个经营项目每年产生的收入约8万元,3年共24万元,不能覆盖30万元的还款,最终我们确定他的贷款金额是24万元。, N8 Z8 P0 B+ L# ~8 Z
九、请问会昌农商银行,自农民住房财产权抵押贷款发放以来是否已产生了逾期贷款?请问贵行对逾期的农民住房财产权抵押贷款打算如何处置?
0 t; p" z& B! z; b6 Z  答:我们会昌农商银行从2014年初率先在全省开展农民住房财产权抵押贷款的试点工作,截止2017年7月31日,已累计发放农民住房产权抵押贷款2402笔、累放金额3.4亿元,占了全县金融机构该类贷款的98%左右,目前贷款质量总体良好,也出现了少部分拖欠贷款的情况,但风险总体可控。对于到逾期贷款,我们首先是对客户进行催收,如经催收仍不及时还款的,我行将提起诉讼来维护金融债权。在此,提请广大客户要善待自己的个人信用记录,产生了不良信用记录将给我们的工作生活带来诸多限制,不要因失信记录而对自己及家人产生不良影响。3 R; f- e- `' w% c! y
十、我们了解到,县农房抵押贷款试点领导小组办公室设在县人民银行,两个制度出台后,请你谈谈,整体试点工作有何进一步的打算?8 ]$ N9 A4 T; z, y4 e) Y
  答:人民银行作为县农房抵押贷款试点工作的牵头部门,我们将以《会昌县农村房屋不动产权抵押与转让暂行办法》和《会昌县抵押农房司法处置暂行规定》这两个制度的出台为契机,抓好制度的落实,积极开展好制度的宣传工作,细化制度内容解读,全面及时地解释好、处理好制度执行过程中出现的问题,稳妥推进抵押物处置和流转工作,不断积累经验,形成操作性强的处置模式,如期全面完成全国试点工作,争取打造农房抵押贷款的“会昌模式”。

发表于 2017-9-16 13:05:42 |显示全部楼层

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